¿Qué es mejor financieramente, alquilar o comprar?

Se ha debatido mucho sobre este tema en el mundo de la libertad financiera, con cierta confusión sobre cómo determinar realmente si alquilar una propiedad o comprar una propiedad es una mejor decisión financiera. La verdad es que depende en gran medida del país en el que vives y de los términos asociados a tu contrato de hipoteca, es decir, el tipo de interés, el requisito del depósito, etc.

Para entender realmente qué es mejor, hay que hacer un cálculo. Tienes que averiguar qué método termina con el aumento de tu patrimonio neto año tras año. Esto suena fácil pero puede ser engañosamente complicado y la realidad es que en algunas situaciones alquilar es mejor y en otras, comprar con una hipoteca es algo que no hay que pensar.

El costo de oportunidad de la compra

La mayor pérdida cuando se trata de comprar es, en realidad, el costo de oportunidad del dinero que se utiliza para comprar la propiedad, generalmente para un depósito, también conocido como "adelanto" de la propiedad. Este anticipo depende mucho de tu situación independiente y del país en el que vives. Puede variar entre el 0% y el 20% del valor de la propiedad que está comprando.

Si decimos que queremos comprar una propiedad con un valor de 500.000 dólares y el requisito es que debemos dar un 10% de enganche, eso significa que tendremos que pagar 50.000 dólares por la propiedad inmediatamente para cumplir con los criterios de la hipoteca para comprar la propiedad. No estás perdiendo 50.000 dólares. El dinero va a tu propiedad. Esto significa que tendrás una hipoteca de 450.000 dólares (sobre una propiedad de 500.000 dólares) y que deberás esa cantidad al banco, más los intereses. Esto significa que si vendes la propiedad inmediatamente después de comprarla, recuperarás tus 50.000 dólares en un mundo perfecto, sin embargo, debido a los gastos de cancelación de la hipoteca temprana y a que esto no es así en la práctica. Sin embargo, estas comisiones son lo suficientemente insignificantes como para ignorarlas a efectos de esta explicación (en su mayor parte).

El costo real aquí es el costo de oportunidad de no tener más acceso a los 50.000 dólares para invertir en otro lugar que pueda aportar más dinero, como un ETF que está prácticamente garantizado a crecer un 8% por año en valor. Si usted invirtiera los 50.000 dólares en un ETF estándar como el S&P 500, obtendría un interés compuesto de alrededor del 8% anual ajustado a la inflación. En el transcurso de 10 años se podría esperar que estos 50.000 dólares lleguen a valer 107.946,25 dólares, lo que se puede ver utilizando una calculadora de interés compuesto. Esto es un aumento en el patrimonio neto de 57.946,25 dólares en 10 años.
¿Podría decir que los 50.000 dólares que depositó en su propiedad habrían tenido la misma apreciación en 10 años? Ese es uno de los aspectos más importantes de todo este desglose.

Alquilar es dinero muerto, comprar no es

Cuando alquilas una propiedad, todo el dinero que pagas por mes se pierde. Esto es contrario a una hipoteca, donde una parte de tu pago va a tu patrimonio neto, ya que es pagar la hipoteca que debes al banco. Además, el alquiler mensual de una propiedad equivalente es generalmente mucho más alto que el de una hipoteca sobre la misma propiedad. Cuando se combinan estos dos aspectos, lo que se verá es que, mes a mes, los gastos mensuales suelen ser mucho más bajos que el alquiler.

Sin embargo, hay algunas cosas que hay que tener en cuenta. Hay impuestos adicionales que tendrás que pagar como propietario de una propiedad y en algunos lugares estos impuestos pueden ser significativos. Estos impuestos, al igual que en una propiedad de alquiler, son "dinero muerto". Además, cuando eres dueño de una propiedad te haces responsable de cualquier problema con la propiedad, como la plomería que funciona mal, las tejas rotas y varias otras cosas que pueden salir mal, aumentando aún más la carga de los costos mensuales. Estos tipos de costos son impredecibles y pueden, una vez más, añadir más a su factura. Cuando se alquila, esto no es algo de lo que se tenga que preocupar, ya que es responsabilidad del propietario ocuparse de la mayoría de estos asuntos.

Nadie le prestará nunca tanto dinero a un tipo de interés tan bajo

Donde las cosas se ponen realmente complejas es cuando se pretende utilizar realmente la hipoteca para comprar una propiedad que está en una zona donde el valor de la propiedad aumenta significativamente con el tiempo. Esto puede ser en lugares como Londres, Amsterdam, Los Ángeles, San Francisco o muchas otras ciudades densamente pobladas y atracciones turísticas que no se van a ir a ninguna parte pronto. Usted puede ganar un enorme aumento en el valor de su propiedad en estas áreas con el tiempo.

Aquí es donde el costo de oportunidad del anticipo requerido en una hipoteca comienza a desvanecerse, ya que la propiedad que se obtiene con la hipoteca puede aumentar de valor de manera significativa. Mientras que no podrá invertir 50.000 dólares en el mercado de valores, podrá invertir 500.000 dólares en el mercado inmobiliario con sólo 50.000 dólares más un tipo de interés (entre el 1 y el 4% en la mayoría de los lugares). Digamos que su propiedad aumenta un promedio de 6% por año durante 10 años y que su tasa de interés fue del 3% con un impuesto a la propiedad del 1%. Eso significa que obtienes un beneficio del 2% año tras año. No es tan bueno como una inversión en el S&P 500.

Excepto que, en vez de ganar un 8% por año sobre sus $50,000 en el mercado de valores, en realidad está ganando un 3% por año sobre $500,000 en la propiedad, lo cual es una inversión significativamente más alta. En 10 años tu propiedad valdría 609.497,21 dólares. Esto es un aumento en el valor neto de 109.497,21 dólares en 10 años, en comparación con su anterior aumento en el valor neto en 10 años a través del alquiler y la estrategia del mercado de valores (57.946,25 dólares).

En este ejemplo en particular, usted ha ganado el doble de dinero comprando la propiedad que hubiera obtenido del alquiler y usando los costos iniciales de compra para invertir en el mercado de valores. Este ejemplo, sin embargo, supone un gran rendimiento de su propiedad al 6% anual. Esto no es inaudito o inusual, por supuesto, muchas grandes ciudades y destinos turísticos han tenido sus propiedades aumentando su valor de esta manera, si no más en algunos casos. Por eso es que se trata de dónde se ubicará su propiedad y qué tipo de rendimientos dará con el tiempo.

Una hipoteca es una herramienta de inversión muy poderosa, si se utiliza adecuadamente

Si te dijera que te presto 500.000 dólares al 3% de interés y todo lo que tienes que hacer es darme 50.000 dólares, ¿qué dirías? Espero que digas que sí, porque podrías tomar esos $500.000 e invertirlos en el mercado de valores y ganar un 8% anual en ganancias, pagando fácilmente los intereses que te he cobrado y obteniendo un beneficio neto del 5% anual para ti. No hay que pensar en eso. Esto es esencialmente lo que una hipoteca puede ser para ti. Casi no hay otra situación en la que alguien te preste tanto dinero por una tasa de interés tan baja.

Cuando eres joven, con una buena carrera y algo de dinero ahorrado, deberías utilizarlo para comprar una propiedad tan cerca o en una gran ciudad como sea posible. Lo máximo que podrás pagar es probablemente un pequeño estudio. Sin embargo, si eliges sabiamente, ese estudio crecerá en valor mucho más de lo que tu dinero hubiera hecho en el mercado de valores en el mismo período. Puedes vender el estudio y usar el dinero para invertir en el mercado de valores y mudarte a una zona más barata y conseguir una casa más grande cuando realmente lo necesites. No necesitas una casa grande cuando eres joven, necesitas tomar medidas para la libertad financiera. Si tu trabajo es en una gran ciudad, probablemente también te pagarán más y ahorrarás dinero para transportarte a tu trabajo si consigues una propiedad que esté cerca de tu oficina.

Cada situación individual es diferente

No hay dos situaciones similares, por lo que cada uno tendrá que calcular su propia situación por sí mismo para averiguar cuál es la mejor estrategia. He resumido las cosas más importantes que hay que recordar arriba al hacer el cálculo, pero hay aún más factores que hay que tener en cuenta. Por ejemplo, si compras una propiedad pero está más lejos de tu trabajo y/o comestibles u otras necesidades, ¿cuánto dinero extra tendrás que gastar en transporte? Piensa en la gasolina, el impuesto sobre los automóviles, la depreciación del automóvil con el tiempo, etc. ¿Qué hay de los gastos imprevistos? Piensa en daños a la propiedad, rotura de tuberías, mal funcionamiento de la electricidad, rotura de electrodomésticos.

La verdad es que es casi imposible contabilizar todos y cada uno de los factores. Sin embargo, hay lo que creo que es una regla empírica que puede hacerlo bastante simple.

¿Una gran ciudad, una atracción turística, una zona rica, ya es cara?

Entonces casi siempre vale la pena comprar cualquier propiedad que puedas pagar utilizando una hipoteca en una zona como esta, porque las posibilidades son que, con el tiempo, el aumento del valor de la propiedad será mayor que el costo de oportunidad. De hecho, es probablemente la mejor inversión que puedes hacer como una persona joven con una fuente de ingresos estable. Como se mencionó antes, nadie te dará nunca tanto dinero por un tipo de interés tan bajo en cualquier otra situación.

¿Ciudad pequeña, no es un destino popular, suburbio de clase media, no hay mucha volatilidad de precios?

En este caso, la respuesta no es tan clara.  Realmente depende de la situación individual, como los tipos de interés que se ofrecen en la hipoteca, el porcentaje de pago inicial del valor de la propiedad requerido y los impuestos sobre la propiedad.  Diré que en la mayoría de las situaciones, comprar es probablemente ventajoso, sólo que quizás menos y más discutiblemente.  Usted puede invertir ese anticipo de las zonas más pobres de su país en el mercado de valores y obtener un 8% de retorno de todos modos, ¿su propiedad en estas zonas pobres se atascará en un mero 2% de crecimiento anual mientras que usted está pagando el 2% en la tasa de interés y el 0,5% en el impuesto sobre la propiedad?  Eso es lo que debería tratar de averiguar.

Resumen

En resumen, comprar es casi siempre más ventajoso, sin embargo, hay algunas situaciones en las que el costo de oportunidad asociado a la obtención de una hipoteca no vale la pena.

Tenga en cuenta que en cada ejemplo aquí, estamos hablando de gastar el menor dinero posible en su hipoteca poniendo el menor dinero posible. Siempre debe aprovechar los bajos tipos de interés y el alto capital de préstamo de una hipoteca, en lugar de pagar todo lo que pueda en su hipoteca. Sin hipotecas, esta cuestión se convierte en algo obvio, nunca debe comprar una propiedad directamente con dinero en efectivo, a menos que desee obtener ingresos estables de una propiedad de inversión. Ese dinero siempre se invertirá mejor en el mercado de valores.

Usted quiere obtener la mayor cantidad de dinero posible, a una tasa de interés lo más baja posible para invertir en una propiedad lo más valiosa posible, mientras gasta el menor dinero posible para obtenerla, de modo que su costo de oportunidad sea lo más limitado posible.